Квартирный ремонт — дело весьма затратное, поэтому здесь ценится любая возможность сэкономить. И если нужно заменить батареи, то в ряде случаев такой возможностью можно выгодно воспользоваться.
С учетом новой судебной практики разберем, в каких случаях жильцам обязаны заменить батареи бесплатно, а в каких — все же придется заплатить.
1. Если квартира муниципальная
Долгое время был спорным вопрос, кто — наймодатель (администрация) или наниматель (жильцы) — должен менять батареи в неприватизированной квартире?
Сейчас практика складывается в пользу нанимателей. Так, по результатам проведенной проверки неприватизированной квартиры жилинспекция вынесла предписание в адрес муниципальной администрации — заменить батареи, которые не прогревались в достаточной мере из-за засора.
Администрация возразила, сославшись на Типовой договор социального найма жилого помещения (утв. ПП РФ от 21.05.2005 № 315), по которому текущий ремонт жилья — это обязанность нанимателей. А к текущему ремонту относится в т.ч. ремонт системы теплоснабжения внутри квартиры.
Однако суд не согласился с позицией администрации: как видно, к текущему ремонту Типовой договор относит только ремонт, но не замену оборудования.
А вот работы по замене инженерных сетей либо оборудования входят уже в понятие капитального ремонта (в свое время это подтвердил Верховный суд РФ — решение № ГКПИ06 – 586).
Поэтому суд признал, что администрация обязана заменить все батареи в муниципальной квартире за свой счет, и вышестоящие инстанции поддержали это решение (постановление АС Дальневосточного округа от 20.04.2022 № Ф03 – 955/2022).
Но, как видно, бесплатная замена батарей возможна лишь в том случае, если подтверждается, что они действительно непригодны для дальнейшего использования (т. е. находятся в аварийном состоянии или, как в этом случае, засорены и не прогреваются).
Если же наниматели просто хотят заменить радиаторы на более современные, то это уже придется сделать за свой счет — администрация здесь ни при чем.
2. Если квартира находится в частной собственности
Решение вопроса о том, кто должен заменить неисправную батарею в такой квартире, зависит от того, отвечает ли батарея признакам общедомового имущества или нет.
Если радиаторы не имеют отключающих устройств, они признаются частью общедомовой системы отопления — значит, менять их должна управляющая организация, не требуя от собственника платы.
Либо замена батарей производится за счет средств капремонта, если она осуществляется в рамках проведения капитального ремонта дома.
Если же батареи оснащены запорной арматурой, они являются автономными и относятся уже к внутриквартирному имуществу — поэтому в таком случае их должен менять собственник квартиры (ВС РФ — решение № ГКПИ09-725).
