Ипотечный бум в России, похоже, завершен. С 1 октября ЦБ ввел для наиболее рискованных жилищных кредитов макропруденциальные надбавки, которые фактически являются запретительными для большого количества потенциальных заемщиков. Кто больше всего пострадает от нововведений и куда дальше пойдут ипотечные ставки — выяснил «RuNews».
Фото: Денис Трудников
Банк России видит признаки перегрева на рынке ипотеки: она растет очень высокими темпами, а качество кредитов снижается. Об этом на банковском форуме в Сочи заявила его глава Эльвира Набиуллина. По ее мнению, для россиян важна не доступность ипотеки, а доступность жилья. «Нас также беспокоит отрыв цен жилья первичного рынка от вторичного рынка, он, к сожалению, сохраняется», — отметила глава ЦБ. Ранее в Банке России обратили внимание на увеличение в РФ доли заемщиков, которые тратят на обслуживание ипотечных кредитов более половины своих доходов.
По оценке аналитика Frank RG Ольги Филипповой, в августе 2023 года зафиксирован абсолютный рекорд по выдаче ипотечных кредитов — 860 млрд руб., из которых 58% пришлось на льготную ипотеку. «В сентябре, по предварительной оценке, выдачи за месяц превысят 1 трлн руб. Это очередная рекордная цифра, подобный объем выдач рынок ипотеки демонстрировал, например, за весь 2012 год, — отметила Филиппова. — В условиях роста ставок по рыночным программам люди брали ипотеку, пытаясь успеть оформить ее по старым ставкам или по льготным государственным программам, опасаясь за их доступность в будущем. Можно сказать, что страх стал драйвером роста».
Чтобы «остудить» ипотечный рынок, регулятор с 1 октября 2023 года повысил надбавки к коэффициентам риска по жилищным кредитам. Больше всего надбавки вырастут по займам с низким первоначальным взносом и для закредитованных заемщиков при покупке недвижимости по договору долевого участия. Как отметила «RuNews» аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова, фактически с октября ипотека станет недоступной или существенно подорожает для заемщиков с низким первоначальным взносом (до 20%) и с высоким показателем долговой нагрузки (более 80%). По кредитам на новостройки ограничения, с ее слов, затронут заемщиков с первоначальным взносом до 30% и показателем долговой нагрузки более 70%. По кредитам на готовое жилье — клиентов с первоначальным взносом до 20% и показателем долговой нагрузки более 50%.
Как отметила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк, максимальные надбавки будут установлены для кредитов на первичном рынке с первоначальным взносом менее 10%, но они и раньше были мало распространены на рынке. Более значимым, вероятно, окажется ужесточение регулирования для ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 15 до 30%. Напомним, в рамках госпрограмм первоначальный взнос в сентябре был повышен с 15 до 20%, поэтому обсуждение коэффициентов риска в этом сегменте уже неактуально. В сегменте с первоначальным взносом от 20 до 30% коэффициенты риска вырастут для заемщиков с долговой нагрузкой выше 50%, что уже может серьезно повлиять на ипотечное кредитование. «Банки, вероятно, будут стремиться привлечь клиентов, которых не затронуло повышение коэффициентов рисков (с первоначальным взносом более 30% и долговой нагрузкой менее 70%). Покупатели, скорее всего, будут вынуждены или откладывать покупку, или выбирать более дешевые объекты недвижимости», — добавила Ващелюк.
Новый пакет ограничений на коммерческую ипотеку совпал с «пробуксовкой» льготной ипотеки. Некоторые госпрограммы, как например, сельская ипотека приостановлены. В октябре закончатся лимиты