С 29-го июня порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью изменился (вступил в силу Закон от 30.12.2021 № 449-ФЗ) — в связи с чем Росреестр выпустил свои разъяснения по этому поводу и рассказал, как теперь можно проверить недвижимость перед покупкой.
Что касается изменений, то, во-первых, бумажные документы по сделке больше не будут поступать в Росреестр. Теперь специалисты будут получать только их электронные образы, а вся работа по проверке подлинности документов и их сканированию возлагается на МФЦ.
Сотрудники МФЦ не примут документы на регистрацию, если в них имеются неоговоренные исправления, приписки, подчистки, либо в тексте есть надписи, выполненные карандашом.
А вот за регистрацию сделки по заведомо подложным документам сотрудники МФЦ ответственности не несут, так что проверка т. н. «чистоты сделки» остается проблемой приобретателя недвижимости.
Во-вторых, на бумажном экземпляре договора о передаче недвижимости (купли-продажи, дарения и т. д.), который передается на регистрацию, больше нет штампа Росреестра, подтверждающего, что в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.
Начиная с 29 июня, в Росреестре остается лишь электронный образ документов, а бумажные экземпляры вернут заявителю в МФЦ после регистрации сделки.
Таким образом, если продавец недвижимости предъявит покупателю договор, по которому он сам приобрел этот объект, и там не будет синего штампа Росреестра о регистрации, это не должно вызывать подозрений, если регистрация сделки была после 29 июня 2022 г.
Если же сделка была до этой даты, штамп должен быть — иначе не исключено, что продавец не чист на руку.
По новым правилам, перед отправкой документов в Росреестр сотрудники МФЦ будут проставлять на бумажном экземпляре договора две отметки:
— о создании электронного образа этого документа
— и о том, что представленный документ является копией.
После регистрации Росреестр направляет в МФЦ электронную выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Там ее распечатывают, заверяют и выдают заявителю вместе с остальными документами, которые он представлял.
Как в свете новых правил можно проверить объект недвижимости перед покупкой?
Прежде всего, Росреестр указывает на получение актуальной выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
До 1 марта 2023 года выписка будет предоставляться с указанием Ф.И.О. собственника недвижимости всем без исключений.
После этой даты потенциальному покупателю не удастся так просто получить выписку с Ф.И.О. собственника — это можно будет сделать только с его согласия, либо через нотариуса, обосновав тому необходимость выяснить персональные данные собственника недвижимости.
Если продавец недвижимости стал ее собственником на основании договора (купли-продажи, дарения и т. д.), то рекомендуется запросить у продавца тот экземпляр, электронный образ которого хранится в Росреестре (это подтверждает соответствующая отметка на документе).
Если у продавца такой экземпляр отсутствует, он может получить его в Росреестре. В качестве альтернативного варианта Росреестр напоминает о выписке из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов, из которой можно ознакомиться со всеми существенными условиями договора, по которому продавец приобрел право собственности на объект недвижимости.
Но предоставляется она только собственнику объекта недвижимости — так что покупатель не сможет получить ее самостоятельно, придется запрашивать ее у продавца.
