Доступность жилья в России ухудшается не то что с каждым месяцем — с каждым днем. Продажи квартир замерли, покупателей нет. Застройщики, впрочем, не снижают цены, а, напротив, поднимают их. Однако же правительство активно поддерживает застройщиков, а покупателей лишь вгоняет в долговую кабалу.
Эксперты рассказали, к каким последствиям может привести политика властей, субсидирующих строительную отрасль, но игнорирующих необходимость своих граждан решать квартирный вопрос.
Фото: АГН «Москва»
Мама, я айтишника люблю
— Действия власти, в том числе введение льготной ипотеки, производятся только в интересах застройщиков, — говорит экономист, эксперт по недвижимости Константин Барсуков. — Все, что не касается поддержки застройщиков, правительство мало интересует, особенно в последнее время. Исключение — некоторые поблажки для представителей отраслей, развитие которых чрезвычайно важно для государства.
Взять тех же айтишников. Льготную ипотеку могут взять специалисты, работающие в области информационных технологий, с зарплатой не ниже 100 тысяч рублей в населенных пунктах России с населением до 999 тысяч человек, а в городах-миллионниках — не меньше 150 тысяч. Понимаете, какая разница со средней зарплатой по стране? Грубо говоря, айтишник может прийти к работодателю и с ходу ему заявить, что хочет оклад, достаточный для взятия ипотеки.
— Константин, очевидно же, что в России кадровый дефицит этих специалистов, вот их и поддерживают.
— Да, но они могут приобрести жилье и без поддержки, в отличие от многих других россиян. У моего приятеля есть IT-компания. Я ему говорю: давай я сделаю твоим сотрудникам рассылку, что они имеют право на льготную ипотеку. Но как только я ему это сказал, тут же оговорился: а тебя не замучают работники с требованием повысить зарплату? На что он отвечает: «Так у меня минимальная ставка — 150 тысяч».
— Даже для низшего звена?
— Мой племянник учился на IT-специалиста и на последних курсах подрабатывал вечером, после учебы, стажером. Фактически его взяли на четверть ставки. Так вот, ему платили 50 тысяч рублей в месяц за два часа работы в будние дни.
Но ведь государство помогает не только «нужным» ему айтишнкам. Есть и другие виды льготной ипотеки — например, семейная. По данным директора департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрия Веселкова, минимальные ставки по семейной ипотеке, как и по айтишной, составляют 0,01%. Такие условия могут предлагаться и на первый год с дальнейшим повышением, и, если повезет, на весь срок кредита (от 15 до 30 лет).
— Давайте рассмотрим, как работает семейная ипотека, — говорит Константин Барсуков. — Супруги родили ребенка, и им нужна квартира. Вроде бы предлагается привлекательный процент, но как они могут купить новостройку по нынешним взвинченным ценам, особенно в Москве? Расходов у молодых и без того выше крыши, а ведь еще и ремонт нужно делать — не все новостройки сдаются с качественной отделкой, а те, которые сдаются, стоят гораздо дороже. Очевидно, что молодой семье лучше всего подошло бы вторичное жилье, в которое можно сразу въехать и жить, но льготной ипотеки на него нет. Даже если супруги имеют доставшуюся по наследству «однушку», они могут ее продать, но «двушку» в готовой новостройке купить не смогут по причине дороговизны. Стало быть, им остается брать жилье на стадии котлована, оно дешевле на 10–15%. А до тех пор, пока дом не построят, молодым придется жить в арендованной квартире или у родителей. А потом — ремонт на несколько месяцев, переезд, смена детского сада… Разве ж это выход?
Как не погрязнуть в кредитах
Количество ипотечных займов в России, по данным Объединенного кредитного бюро, за последний месяц увеличилось на 68%. Однако в реальности это совсем небольшой рост.
— Мы наблюдаем эффект низкой базы — ситуацию, при которой впечатляющие темпы роста объясняются сравнительно низкими стартовыми показателями, — комментирует Дмитрий Веселков. — В июне 2022 года в России было выдано всего 32,9 тысячи ипотечных кредитов на 219,2 миллиарда рублей. Относительно мая количество жилищных займов выросло на 75%, а объем выдачи — на 68%.
По данным системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMap.pro, в Москве в июне количество ипотечных сделок по отношению к маю выросло на 40%, в Санкт-Петербурге — на 35%. С одной стороны, это не 68%, но в то же время — резкий скачок. Причины вполне понятны: сами по себе продажи апреля и мая были слишком низкими, чтобы говорить о каком-то успехе июня.
Ну а пока на бумаге количество ипотечных кредитов растет, и чиновники рапортуют об успехах, заемщики впахивают, чтобы оплачивать скромное, но такое дорогое жилье. Самые безбашенные ипотечники, готовые купить квартиру несмотря ни на что, попадают в кредитную зависимость или теряют жилье — например, из-за увольнения с работы, снижения зарплаты или других незапланированных трудностей. Люди рискуют вылететь из новой квартиры, за которую не в состоянии платить, прямиком на улицу.
— У меня в последние полгода очень много клиентов именно с такими проблемами, — комментирует психолог Любовь Изварова. — Супружеские измены, подозрения в неверности, споры из-за распределения семейных обязанностей и прочие заморочки, казавшиеся людям важными вот еще совсем недавно, отошли на второй план. Теперь, что называется, не до глупостей — речь идет действительно о выживании. Хуже всего приходится семьям, которые купили жилье на пике цен, в прошлом году или в начале этого, а теперь не знают, чем расплачиваться. Хорошо еще, если совместной зарплаты супругов хватает на ежемесячное погашение ипотеки, а на еду остается хотя бы 10–15 тысяч рублей. Но ведь есть и такие семьи, которые для покрытия жилищных долгов влезают в потребительские кредиты с конскими ставками, под 20–25% годовых. Люди надеются, что смогут найти высокооплачиваемую работу — и тогда погасят все кредиты. Но проходит год, полтора, два, долги множатся, а работы с зарплатой в полмиллиона как не было, так и нет. Работать с такими клиентами сложнее всего, они в буквальном смысле готовы лезть в петлю.
Еще одна нерешенная проблема — кредитные каникулы. Например, в Москве существует лимит — 6 миллионов рублей. Если человек взял в ипотеку жилье стоимостью 5,9 миллиона рублей, но потерял в кризис возможность платить, у него есть шанс собрать много справок и получить кредитные каникулы на полгода. Не факт, что банк согласится, но попробовать все-таки можно. А вот если сумма составляет хотя бы 6,1 миллиона — уже нет, планка превышена, никакие справки не помогут.
Почему так? Ведь однокомнатная квартира в Москве меньше 9–10 миллионов не стоила уже в 2021 году. И человеку, который купил не шикарное, а самое скромное жилье по рыночной цене, государство отказывает в помощи. В то же время россиянин, который приобрел ту же «однушку» в кредит в условном 2010 году за 5 миллионов рублей, имеет полное право на кредитные каникулы, хотя платить ему полагается куда меньше. Где логика?
Ипотека на «вторичку» бьет антирекорды
Один из вероятных сценариев развития событий на жилищном рынке весьма печален: россияне окончательно перестанут покупать жилье для улучшения качества жизни, а вся мнимая активность будет поддерживаться за счет так называемых альтернативных сделок — обмена и размена квартир, переезда в жилье меньшей площади и т.д. Собственно, уже сейчас в основном так и происходит.
— Большая часть сделок сейчас является альтернативными, — констатирует нынешнюю ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. — Например, покупатели хотят приобрести жилье в новостройке и продают свою вторичную квартиру. А тем, кто хотел бы купить ее, не хватает средств, поскольку ставки по обычной ипотеке все еще высокие. Льготная программа на вторичное жилье стала бы хорошим решением в этом случае.
Генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова тоже уверена, что своевременным фактором, который повлиял бы на увеличение продаж, было бы введение льготной ипотеки на вторичное жилье. «Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны через сделки трейд-ин, когда собственник продает квартиру на «вторичке» и покупает другую в новостройке, — говорит специалист. — Ставки по ипотеке в этих двух сегментах жилья не должны сильно отличаться. Желательно, чтобы рыночная разница между ними составляла не больше 2 процентов».
Ставка на готовое жилье по-прежнему привязана к ключевой ставке Центробанка. В среднем ипотеку на «вторичку» в середине июля выдают под 11% годовых. Абсолютный максимум — 15% (для клиентов с серыми доходами), абсолютный минимум — 8% (для зарплатных клиентов).
Если средняя ипотечная ставка на вторичном рынке будет сопоставима с первичным, заметная часть спроса в результате может перейти на вторичный рынок. Уже сейчас у потребителей сформировался достаточно сильный запрос на готовые квартиры. Поэтому ипотечные ставки на вторичном рынке тоже должны планомерно снижаться вслед за ключевым показателем Центробанка и ставками на первичном рынке, продолжает Наталия Кузнецова.
Но властям такого, видимо, не надо. «Чтобы правительство решилось субсидировать вторичное жилье, должно произойти только одно: квартиры на первичном рынке вообще перестанут продаваться, — говорит Константин Барсуков. — И тогда власти могут сделать, допустим, такой ход: разрешить гражданам, покупающим вторичное жилье, пользоваться льготной ипотекой, но обязать продавца этого жилья взамен приобрести квартиру в новостройке. Схема возможная, но сложная в вопросе контроля. Поэтому властям проще не вводить ипотеку на старые квартиры вообще».
Кто накостылял покупателям
Кабинет министров, впрочем, и так не спешит внедрять льготную ипотеку на вторичном рынке жилья, официально заявляя, что такая мера «не поднимет экономику». Власти не думают о нуждах людей — под прицелом только макроэкономическая выгода.
— Экономика России развивалась по западной модели, и мы видим, насколько эта модель оказалась неправильной, — говорит Константин Барсуков. — Грубо говоря, если рынок весь из себя великий и могучий, почему же в Европе и в Соединенных Штатах мы видим такую дикую инфляцию?
Это явный показатель того, что как только западные страны лишаются дешевого сырья, у них сразу же возникают громадные проблемы. По факту — западная экономика всегда была дотационной. И именно дешевое сырье давало этим государствам возможность что-то производить у себя. Удивительное дело: Россия, которая находится под санкциями, лучше справляется с нынешними вызовами. Но если наша экономическая парадигма не изменится в ближайшие месяцы, и нас эта волна зацепит, и мы сами столкнемся с такой проблемой. Центробанк кричит, что своими гениальными действиями по повышению ключевой ставки остановил инфляцию.
А это не гениальные действия. Это действия, которые объясняют, почему у россиян так мало денег, почему они не могут решить базовые потребности, в том числе жилищные.
Реальная денежная масса в России составляет 45% ВВП, а должна быть — 100%. Наш Центробанк и деньги не печатает из страха, что инфляция вырастет. Зато задирает ключевую ставку, в отличие от США, например, которые ставят доходы граждан превыше всего. Вот уровень мышления российского Центробанка.
— Кабинет министров думает: вот мы сейчас будем развивать экономику, в результате у россиян вроде как появятся деньги. Только наши правители забывают, что в рамках этого вроде как развития у нас в среднем с 2014 года ВВП падает на 2 процента в год, поскольку идет падение доходов граждан. В итоге вместо того, чтобы думать о людях, российская экономика строится на развитии крупного бизнеса, потому что с «крупными» легче договариваться, ими легче управлять, — продолжает Барсуков.
Один из таких бизнесов-гигантов — строительный. Как решили проблему обманутых дольщиков? Сделали два действия: ввели эскроу-счета и укрупнили бизнес. Но это классический костыль в экономике, когда, решая одну важную проблему, мы препятствуем дальнейшему развитию отрасли. Снижается конкуренция. Появляется сильное лобби застройщиков.
Что в итоге происходит? Именно то, что мы сейчас наблюдаем. Рынок недвижимости — мертвый. А застройщики продолжают поднимать цены хитрыми маркетинговыми ходами.
Есть примеры, когда бизнесмены умышленно задирают стоимость готовых квартир, чтобы люди покупали жилье на этапе котлована. А потом проводят якобы акцию, снижая цену готовых квартир до цены строящихся. И люди ведутся на такую уловку, бегут за кредитами, наивно полагая, что им крупно повезло.
Почему застройщики могут себе это позволить? Потому что конкуренция маленькая. Строительная отрасль укрупнилась, участники рынка договорились между собой, что ценник трогать не надо, чтобы прибыль не падала.
Государство, вводя льготную ипотеку, должно, казалось бы, помогать людям улучшать жилищный вопрос, а застройщикам — дать возможность остаться на плаву, выжить в сложной экономической ситуации. Вот в чем суть поддержки. Но выходит, что граждане по-прежнему не могут решить квартирный вопрос, зато застройщики получают фантастическую прибыль.
«Удочка» стоит дороже «рыбы»
Какие меры может предпринять государство для повышения доступности жилья?
— Все зависит от того, что мы хотим дать людям — «рыбу» или «удочку», — рассуждает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — По нашим последним исследованиям, проведенным в начале года, почти во всей стране ипотека по базовым ставкам доступна семейной паре созаемщиков, то есть ежемесячный платеж за жилье в каждом регионе примерно равен одной средней заработной плате в этом же регионе. Поскольку банки обычно одобряют программы, по которым платеж по ипотеке составляет не более 50% от ежемесячного дохода, для двух работающих созаемщиков со средними зарплатами жилье будет вполне доступно. Поэтому вряд ли можно сказать, что сейчас нужны какие-то дополнительные меры стимуляции спроса. Это если говорить о «рыбе».
Проблема в том, что огромное количество тех, чьи доходы позволяют получить ипотеку, стремятся получить ее не в родном городе, а в Москве или в Санкт-Петербурге, а те, чьи доходы ипотеку взять не позволяют, просто арендуют квартиру. Причина — разница в уровне жизни, доходах, развитии инфраструктуры между двумя столицами и регионами. Чтобы покупатели инвестировали в местные рынки жилья, нужны рабочие места с достойной оплатой и развитая инфраструктура, социальные программы в регионах. Так что «удочка» для россиян обойдется в сотни раз дороже, чем субсидирование ипотечных ставок.
— Конечно, доступность жилья определяется не только его ценой и величиной ставок по ипотеке, — говорит Дмитрий Веселков. — Ключевой фактор — уровень платежеспособности населения. При его падении даже снижение стоимости квартир вместе с невысокими ипотечными ставками не принесут должного эффекта. Поэтому кроме непосредственно мер поддержки строительного комплекса и банковской сферы стратегической целью российских властей должно стать и повышение благосостояния населения.
Справка «RuNews». Существует несколько программ господдержки ипотечных заемщиков. Во избежание путаницы отнесем к ним те, по которым ставка ниже, чем ключевая ставка Центробанка, а недополученные банками доходы компенсируются из федерального бюджета. Базовые условия:
7% годовых — для всех покупателей жилья на первичном рынке;
6% годовых — для семей с двумя и более детьми;
3% годовых — сельская ипотека на объекты ИЖС или строительство дома;
2% годовых — на жилье в Дальневосточном федеральном округе.
Каждая из них имеет дополнительные условия по максимальному сроку и размеру кредита, некоторые требования к заемщикам и т.д.
Фактические ставки как минимум по первым трем программам сейчас обычно намного ниже. Из-за сильно снизившегося спроса на недвижимость девелоперы и банки стараются стимулировать покупателей, предлагая ипотеку часто менее чем за 1% годовых на весь срок кредитования. Недополученные проценты застройщик компенсирует банку из собственных средств.
