Риелторы проанализировали ипотечные сделки на вторичном рынке в 2022 году. Выяснилось, что наиболее востребованными были квартиры в домах, построенных после 2010 года (30%). На втором месте — жилье в домах 1960-х годов (21%). Специалисты рассказали, почему старый фонд пользуется высоким спросом.
Фото: Global Look Press
Люди надеются, что дом подпадет под реновацию, поэтому покупают квартиру в нем — таково общераспространенное мнение. На самом деле это не совсем так.
— Жилье в многоквартирных домах старого фонда пользуется повышенным спросом у клиентов, которые рассматривают покупку квартир по текущим ипотечным ставкам и не готовы к слишком высоким ежемесячным платежам, — говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов. — Относительно новое жилье на вторичном рынке стоит гораздо дороже — разница в цене квадратного метра может достигать 40%, а большинство покупателей выходят на сделку с помощью ипотечных программ или при наличии стопроцентной стоимости квартиры.
Подвохов в старом жилом фонде очень много, ведь это действительно дома плохого качества: низкие потолки, маленький объем воздуха, старые коммуникации и, порой, самые непредсказуемые соседи, продолжает эксперт.
Такие квартиры люди могут покупать для сдачи в аренду, но сложно представить, будут ли они пользоваться спросом через 10 лет, поскольку активно проходит программа реновации, возводятся новые жилые комплексы, появляются более качественные предложения.
— Покупать квартиры в домах, которые попали под программу реновации, — не совсем правильный путь, так как мы наблюдаем, что сроки очень часто переносятся, — рассказывает Дмитрий Долгов. — К примеру, наш клиент приобрел квартиру в доме, который был в программе на 2022 год. Однако реновацию перенесли, и его квартиру никто не хочет снимать, поскольку в ней маленькие комнаты, крошечная кухня и совмещенный санузел.
— Вторичное жилье и новостройки всегда всегда ведут конкурентную борьбу за покупателя, — комментирует эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Александр Зарубин. — Чем выше цена первичного жилья, тем более привлекательными становятся готовые квартиры, собственники которых, конкурируя за покупателя, ещё и готовы делать неплохой дисконт в среднем на уровне 5-6%, но есть варианты, где он значительно выше, особенно, когда речь идёт о срочной продаже.
Для того, чтобы компенсировать существующую разницу в ипотечных ставках между вторичным и первичным жильем, достаточно получить дисконт от продавца. Так, при ставке на вторичное жилье 10,9%, при сроке кредита 10 лет достаточно скидки 9,8%, чтобы размер ежемесячных платежей по кредиту был сопоставим с платежами по льготной ипотеке на новостройки под 8%. Но это — без учета затрат на съемное жилье и будущий ремонт в новостройке.
Целевые аудитории покупателей у вторичного и первичного жилья разные. Одни предпочтут жить в новом районе и новом доме, другие готовы этим пожертвовать ради готового ремонта, близости метро и центра города, сложившейся социальной и транспортной инфраструктур. Одним важно иметь возможность сразу переехать в собственное жилье, другим важно взять кредит под более низкую процентную ставку с комфортными ежемесячными платежами и здесь часто застройщики, стимулируя спрос, дают покупателям возможность снизить ежемесячные платежи за счет субсидирования ставок.
В отношении выбора между вторичным и первичным жильем, как говорится, на вкус и цвет товарищей нет. И проблемные квартиры встречаются, как в новом, так и в старом фонде. Важно правильно выбрать и оценить то, что планируете приобрести. Если мы говорим о новостройках, то нужно понять в каком сегменте строит данный застройщик, посмотреть реальные отзывы покупателей в уже сданных домах, как минимум доехать до места строительства и оценить локацию на месте, изучить публичную кадастровую карту, в части предназначения земель вокруг жилого комплекса и уже существующих объектов, найти информацию о планах строительства дорог и метро и важной транспортной и социальной инфраструктуры.
— Выбор вторичной недвижимости имеет свои нюансы, но, в отличие от новостроек, их проще проверить, поскольку и жилье уже готовое и инфраструктура построенная, — подчеркивает Александр Зарубин. — Оцените расстояние до метро и магазинов. Тщательно проверьте все документы при сделке. На вторичном рынке максимальные риски кроются именно здесь.
