Для многих собственников квартир в многоэтажках становится серьезной проблемой исполнить требование управляющей организации обеспечить доступ к общедомовым трубам, которые проходят через их жилое помещение — особенно, когда только что сделан ремонт.
Разберем, какие права и обязанности есть у собственника квартиры в такой ситуации.
1. При каких условиях собственник обязан впустить в свою квартиру сотрудников управляющей организации?
Правила предоставления коммунальных услуг № 354 предусматривают, что управляющая организация имеет право получить доступ в жилое помещения для осмотра, ремонта внутриквартирного оборудования или для ликвидации аварии (п. 32).
И на собственников квартир возлагается соответствующая обязанность обеспечить доступ сотрудникам управляющей организации (п. 34 Правил). Но следует учитывать, что такая обязанность возникает далеко не при каждом требовании управляющей организации — должны соблюдаться следующие условия:
— доступ должен быть предоставлен не чаще чем 1 раз в 3 месяца — для осмотра оборудования, по мере необходимости — если требуется ремонт и в любое время — когда нужно устранить аварию;
— управляющая организация обязана согласовать с собственником время доступа в квартиру для проведения плановых работ не позднее, чем за 3 рабочих дня. При этом в уведомлении должен быть указан номер телефона, по которому собственник может согласовать другую дату визита (в течение 5 рабочих дней со дня получения уведомления — п. 31 Правил № 354).
Если в назначенное время сотрудник управляющей организации не явился, процедура уведомления собственника должна быть соблюдена еще раз — на новую дату. При отсутствии у управляющей организации доказательств уведомления собственника о дате посещения, она не сможет привлечь его к ответственности.
Например, суд в Санкт-Петербурге отказал управляющей компании в иске об обязании жильца обеспечить доступ в квартиру для ремонта трубопровода холодного водоснабжения, т. к. не было доказано, что ему вручалось уведомление — значит, он не должен был находиться в это время в квартире (Санкт-Петербургский городской суд, дело №33 – 9431/2021).
2. Кто должен демонтировать плитку и прочие материалы, которые преграждают доступ к общим коммуникациям?
Здесь нужно учитывать, что технические правила рекомендуют собственникам жилых помещений размещать счетчики, водопроводные стояки, вводы холодной и горячей воды в квартиры, запорную арматуру в коммуникационных шахтах с устройством специальных техшкафов, которые обеспечивали бы свободный доступ к ним (например, СП 30.13330.2012).
При том, что эти нормы сейчас не являются обязательными для исполнения, их соблюдение позволяет обеспечить интересы всех остальных жителей многоквартирного дома, т. к. гарантируется возможность беспрепятственного доступа к общедомовым коммуникациям — а значит, и их оперативного ремонта.
Именно из защиты прав и интересов соседей исходят суды, рассматривая споры по поводу демонтажа плитки и прочих преград для доступа к общему трубопроводу.
Поэтому доводы собственника по поводу того, что для исполнения требований управляющей организации ему придется испортить внешний вид своего санузла и т. п., не принимаются во внимание.
В практике есть немало примеров, когда собственника обязывали демонтировать возведенные конструкции для доступа к коммуникациям (определение Восьмого КСОЮ по делу №88 – 12811/2021).
В то же время остается открытым вопрос о возмещении ущерба, причиненного жилью в результате такого демонтажа. Как правило, он решается так:
— если будет установлено, что необходимость демонтажа возникла по вине собственника, т. к. он сам перекрыл свободный доступ к трубам, то взыскать с управляющей организации ущерб вряд ли удастся,
— если же доступ был ограничен изначально, из-за конструктивных особенностей прокладки инженерных сетей, то шансы взыскать ущерб с управляющей компании достаточно высоки.
3. Чем грозит собственнику отказ впустить в свою квартиру сотрудников управляющей организации?
При отказе собственника впустить сотрудника управляющей организации в квартиру составляется соответствующий акт. Следующим шагом будет подача в суд иска с требованием обязать ответчика обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям в своей квартире.
Если все условия для получения доступа управляющей организацией были соблюдены, собственника обяжут и обеспечить доступ, и демонтировать при этом заграждающие конструкции, а также возместить управляющей организации все судебные расходы.
Если же после того, как составлен акт об отказе впустить в квартиру, произойдет авария в работе коммуникаций, возмещать ущерб, причиненный соседям, придется этому собственнику.
