Небывалое бывает: в Карелии зданиям разрешили «висеть в воздухе»
Текст: Антонина Кябелева
Я всегда наивно полагала, что невозможно лишить гражданина земли под домом, который находится у него в собственности. Не может же жилое строение повиснуть в воздухе. Оказывается, чудеса все же случаются. Остров Кижи недавно стал местом, где невозможное становится возможным. Верховный суд Карелии признал отсутствующим право собственности на земельный участок, который принадлежал Якову Гавриленко и на котором расположен дом 1905 года постройки.
Подобные правовой «казус», как утверждают и юристы, и землеустроители, — явление уникальное. Во всяком случае, для Карелии. Именно поэтому мы попытались разобраться, как можно лишить человека земельного участка, который был оформлен в собственность и на котором больше века стоит жилой дом.
Дом 1905 года постройки, расположенный на острове Кижи в деревне Васильево, Якову подарила родственница:
«Дом принадлежал моей тете — Лидии Яковлевне Якшиной. Ей он достался от сестры моей бабушки — Марии Титовны Игнатьевой».
Деревянный одноэтажный дом в 1945 году купила Нина Титовна Гавриленко (мать Якшиной), но оформила его на свою сестру Игнатьеву. В 2005 году в газете «Кижи» была опубликована статья о старейшей жительнице острова Кижи — Нине Гавриленко. В статье упоминался и старый дом, в котором каждое лето жили Нина Гавриленко с дочерью Лидией Якшиной, держали корову, выращивали яблони и лечебные травы.
«У бабушки коровы были, козы, куры. Вся семья жила в доме, покосы были выделены на острове. Никаких проблем никогда не было»,
— рассказал Яков Гавриленко. По его словам, дом в Кижах всегда воспринимался как родовое гнездо, куда традиционно съезжались многочисленные родственники.
Гавриленко четырнадцать лет работал плотником-реставратором в музее-заповеднике Кижи. В 2018 году Якшина оформила дарственную на своего племянника, взяв с него обещание, что он приведет дом в порядок.
«Я убрал участок, перекрыл крышу, вывез мусор, музей мне даже помог с уборкой мусора. Никаких вопросов ко мне по поводу использования земельного участка со стороны музея не было. Все было хорошо»,
— сказал Яков.
Перед тем как всерьез взяться за восстановление дома, он решил сделать межевание земельного участка, который тоже находился в его собственности, но без указания координат. К тому времени Гавриленко уже уволился из музея. По его словам, небольшая зарплата, травма ноги и тяжелая физическая нагрузка заставили подумать о смене места работы. «Для того чтобы начать ремонт дома на музейной территории, я как реставратор это точно знаю, нужно обязательно отмежевать участок», — сказал он.
Фотография Гавриленко
Яков даже не подозревал, к чему приведет его попытка провести межевание. Мужчина не мог предположить, куда его заведет попытка официально установить кооридинаты его недвижимости. Ведь участок площадью 6,7 сотки принадлежал ему на праве собственности, земля была официально оформлена, за нее платили налоги. К тому же на участке стоит дом, который также принадлежит Гавриленко на праве собственности, и сарай. Казалось бы, какие могут быть подводные камни?
Когда кадастровый инженер попыталась установить местоположение границ земельного участка, на котором стоит дом Гавриленко, выяснилось, что данная территория предоставлена на праве бессрочного пользования музею-заповеднику Кижи. Видимо, когда земли передавались музею, никто не позаботился о том, чтобы выделить участки, фактически занятые другими землепользователями. Кадастровый инженер посчитала, что допущена реестровая ошибка, и обратилась к руководству музея с просьбой ее исправить. Музей ответил отказом.
Яков Гавриленко подал иск в Медвежьегорский районный суд с просьбой устранить реестровую ошибку. Фактически речь шла о том, чтобы установить координаты земельного участка, который принадлежал Гавриленко на праве собственности и на котором находился жилой дом.
Как установил суд, право собственности на жилой дом и земельный участок подтверждается выпиской из похозяйственной книги, выданной администрацией Великогубского сельского поселения в 2012 году. Из Национального архива РК была представлена справка, согласно которой в личном пользовании Игнатьевой находился участок земли, на котором расположен жилой дом. Похозяйственная книга являлась в то время официальным документом, содержащим сведения о принадлежащих гражданам жилых домах и используемых ими земельных участках. Фактически это был единственный документ, подтверждающий право гражданина на участок земли.
В музее «Кижи» настаивали, что на острове все земли предоставлены музею в постоянное пользование и относятся к особо охраняемым территориям. Позиция музея заключалась в том, что никаких оснований для внесения изменений в местоположение границ земельного участка нет.
Судья Любовь Ерохова встала на сторону Гавриленко, удовлетворив его иск. Откровенно говоря, данное судебное решение выглядит «железобетонно». Судите сами: семья приобрела дом еще до создания музея Кижи, преспокойно пользовалась и домом, и земельным участком больше 75 лет, земля и дом были официально оформлены в собственность, внесены в единый государственный реестр недвижимости, право на землю подтверждено первичными документами. Казалось бы, спор носит формальный характер. Ведь как можно отобрать у гражданина землю под домом, которые ему принадлежат на праве собственности? Оказалось, можно.
Судебная коллегия Верховного суда Карелии под председательством Татьяны Степановой, рассмотрев апелляционную жалобу на решение Медвежьегорского суда, пришла к прямо противоположному выводу. В судебном решении отмечено, что частная собственность на землю была провозглашена в России лишь в 1993 году. Из этого делается вывод, что до 1993 года «право собственности в отношении спорного земельного участка возникнуть не могло ни при каких обстоятельствах». То, что Якшина в 2012 году официально оформила право собственности на участок, не котором стоит дом, суд оценил критически.
Судебная коллегия пришла к выводу, что государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 10:09:0130859:245 «не могла быть произведена, в связи с чем не могло возникнуть право собственности на этот земельный участок».
В общем, не могла земля под домом уйти в собственность граждан и точка.
Логика суда заключается в том, что земля на острове Кижи передана музею-заповеднику, является особо охраняемой территорией и объектом культурного наследия.
«Закон, не исключая возможность использования гражданами земельных участков на территории объектов культурного наследия, вместе с тем, ограничивает такие возможности, а также не допускает возможности отчуждения их из государственной собственности в частную собственность»,
— сказано в определении Верховного суда РК.
В результате Верховный суд Карелии признал отсутствующим право собственности Якова Гавриленко на земельный участок с кадастровым номером 10:09:0130859:245, расположенный в деревне Васильево.
Я думаю, что данный судебный спор может стать поводом для серьезных дискуссий в среде профессиональных юристов. Ведь, по сути, гражданина лишили права собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом. Абсурд?
Мы попросили прокомментировать возможность отделения жилого строения от земельного участка известного в Карелии инженера-землеустроителя, специалиста в области регулирования земельных отношений Бориса Кусакина.
«Земельный Кодекс Российской Федерации был принят в октябре 2001 года. С этого момента в стране действует принцип единства земельных участком и расположенных на них объектов недвижимости. Попросту говоря, этот принцип означает, что у нас не может здание висеть в воздухе. Оно обязательно должно иметь земельный участок. В Земельном Кодексе РФ есть статья 39.20, которая определяет особенности предоставления земельных участком под зданиями и сооружениями. Собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду. Подчеркиваю, исключительное право. То есть, если гражданин имеет в собственности здание, и это право официально зарегистрировано, то его право на землю под зданием должно быть отделено от прав других лиц и организаций. Не имеет значения, находится ли участок в водоохранной зоне, историко-культурной или на какой-то другой территории. Тем более, когда речь идет об участке под постройкой 1905 года, когда музея-заповедника Кижи вообще не существовало»,
— сказал Кусакин.
По его словам, выписка из похозяйственной книги являлась главным и единственным документом, подтверждающим фактическое использование земли гражданином. «Других документов тогда просто не было», — отметил он. Кусакин сказал, что в его практике не встречались судебные решения, лишающие собственника дома, у которого право на недвижимость официально оформлено, земельного участка под строением.
Яков Гавриленко намерен обжаловать апелляционное определение Верховного суда Карелии.
Интересно, что за несколько дней до рассмотрения апелляционной жалобы в Верховном Суде Карелии Гавриленко получил письмо из карельского управления по охране объектов культурного наследия. В документе, который подписала начальник управления Юлия Алипова, сказано, что «Дом Игнатьевых» включен в список объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия. Это значит, что управление будет исследовать данный объект на предмет его культурной и исторической ценности. А пока управление не определилось с исторической ценностью покосившегося строения, Гавриленко просят «воздержаться от изменения существующего облика объекта».
Как сообщили в музее-заповеднике Кижи, заявление в управление по охране объектов культурного наследия о включении «Дома Игнатьевых» в реестр памятников истории и культуры подал главный архитектор музея Виктор Яндовский, так сказать, по личной инициативе. Надо сказать, очень своевременная инициатива. Предположу, что в музее, не зная заранее, к каким выводам придет Верховный суд РК, решили «притормозить» Гавриленко с помощью административного ресурса. В общем, на сегодняшний день Якова Гавриленко не только лиши права собственности под принадлежащим ему домом, но фактически запретили проводить в нем какие-либо работы.
«Я был в шоке», — вспомнил свою первую реакцию на письмо из управления по охране объектов культурного наследия Яков. По его словам, теперь в течение трех месяцев, а именно столько отводится управлению для принятия окончательного решения, он не имеет права проводить ремонтные работы.
«Дом собран из нескольких домов. Он не представляет исторической ценности. Я реставратор, я понимаю, о чем говорю. Но я и не собирался менять внешний вид дома. Моя попытка все сделать по закону, обернулась кошмаром. У меня не только отобрали землю, но и лишили возможности провести поддерживающие дом работы»,
— сказал он.
Точку в этой необычной истории ставить преждевременно. Тем более, что на острове Кижи, помимо дома Гавриленко, есть еще три жилых строения, которые не принадлежат музею. Их владельцам вряд ли можно позавидовать….
